保障房开发贷款　银行面临政策和风险“两难”选择

7月26日央行发布的数据显示,上半年房地产贷款增速持续回落,主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款累计新增7912亿元,同比少增5985亿元,余额同比增长16.9%,比一季度末回落4.4个百分点。其中,人民币房地产开发贷款累计新增2098亿元,余额同比增长13.7%,比一季度末回落3.8个百分点。
但是保障性住房的开发贷款则呈现出不一样的情景。由于今年来全国范围内增加了大量保障房建设,且多部门持续就其建设资金问题出台相关文件,并进行敦促,保障性住房开发贷款成为上半年信贷亮点。央行数据显示,上半年保障性住房开发贷款累计新增908亿元,比年初增长54.8%,高出同期房地产开发贷款比年初增速48.3个百分点。购房贷款累计新增5815亿元,余额同比增长18.5%,比一季度末回落4.8个百分点。
保障房开发贷款增速高
目前保障性住房主要包括经济适用房、限价房、棚户区改造房、廉租房、公共租赁房几大类。之前银行公布的定期报告大多都有提及要改善信贷结构,加大对保障性住房开发贷款的投入。然而,记者数月前就保障房开发贷款对银行进行采访调查时,多数银行等金融机构,对此都“不愿多说”。有银行业人士透露,“保障性住房既是国家政策重点扶持的大项目,又是有利民生的公共事业,银行当然应该支持,但目前保障房建设还没有成型的发展模式,银行对于此项业务的风险评估结果也不是非常乐观,作为上市企业的银行当然要‘多考虑考虑’了。”另一股份制银行人士则表示:“目前银行的该类贷款数据不便透露,但到三季度大量保障房项目开工建设时,应该能够看到保障房开发贷款的增长。”
7月,国家发改委发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》,明确支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业,通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。业界评论,此举是为保障房建设开设了一个解决方式。今年上半年,北京、上海、广州、深圳四个一线城市保障房开工率均超过40%。其中,北京最高,达到全年建设任务的63%,上海的保障房开工率超过50%,广州、深圳略低,只有40%多。
风险担忧未解决
保障性住房开发贷款的快速增长说明我国民生建设取得重大进展。然而,伴随高增速而来的必然是对其中存在风险的关注与讨论。
但是,截至记者截稿日,除大银行和政策性银行外,大多数银行依然不愿意回答保障房开发贷款的进展情况。“这个问题现在不好说,比较复杂。”某银行信贷部负责人表示。
“这个问题,其实跟政策的关联性更大,我认为银行从某种意义上说,其实也没的说。”世联地产市场研究部研究员李耀峰认为,“目前评判保障房开发项目主要还是需要从政府角度考察,即一个地方政府是否具有足够的能力和资金按时完成保障房建设项目。考虑到目前已经非常‘客观’的地方政府平台债务,事实上,银行处在被动地位。”
国家审计署近期发布的第35号公告显示,我国地方政府债务超10万亿元。其中,对于审计中发现的问题就有如下描述:一是个别地方政府负有偿还责任的债务负担较重。2010年底,有78个市级和99个县级政府负有偿还责任债务的债务率高于100%,分别占两级政府总数的19.9%和3.56%。由于偿债能力不足,部分地方政府只能通过举借新债偿还旧债,截至2010年底,有22个市级政府和20个县级政府的借新还旧率超过20%。还有部分地区出现了逾期债务,有4个市级政府和23个县级政府逾期债务率超过了10%。二是部分地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。2010年底,地方政府负有偿还责任的债务余额中,承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元,共涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。“银行首要关心的是资金安全。从现在的情况看,许多地方政府如果不能给出‘过硬’的抵押物,银行真的很难放款。”一位股份制银行公司部人士向记者表示。
“其实,现在最难解决的问题是公租房和廉租房,这也是银行现在最不愿意参与的保障房项目。”李耀峰表示。他认为,按照保障房项目的分类来说,对于北京等地开展的限价房和其他各地的经济适用房或者两限房项目来说,还是能够获得销售收入,资金回收情况相对较好,银行贷款风险也就相应较小,银行相对参与热情度较高。而廉租房、公租房等,由于不涉及产权转让,目前各地也都还在探索,没有形成可以推广的可持续模式。而根据地方政府的债务情况不同,公租房和廉租房可能存在相对较大的地方政府违约风险。再加上公租房和廉租房项目,后期配套需要更大量的长期资金支持,银行也就更加“谨慎了”。
“蓝海”待开拓
据记者查阅到的公开数据情况显示,今年保障房开发贷款投入较大的银行主要是建行等大银行和国开行等政策性银行,股份制银行方面,仅有华夏银行等小规模参与重庆市的保障房建设。但总体来看,银行参与保障房建设的形式主要是政策性贷款。
不论目前情况如何,保障房建设都将是未来的一项重要国家级建设项目,属于银行必须把握的机遇之一。到目前为止,记者从公开渠道和银行人士了解的情况显示,股份制银行中只有华夏银行一家公开了其公租房项目的细节。华夏银行支持了重庆市首个公租房项目——“民心佳园”,该项目一期工程已建成并配租,租户已于今年4月陆续搬入。据该行提供的有关媒体报道显示,华夏银行为民心佳园项目授信16.0147亿元,2010年9月27日发放首笔贷款6377万元,这也是国内银行业发放的首笔公租房贷款。按照工程建设进度,华夏银行目前实际支付贷款5.4236亿元,国开行于2011年4月新加入,共同为该项目提供贷款。华夏银行行长樊大志也向媒体表示:“的确,银行还没完全想清楚如何做(公租房贷款),这需要实践,但是哪家银行率先想清楚了,就打开了一片蓝海。”
虽然银行有些“驻足不前”,但诸如保险和信托等金融机构已经开始瞄准这一领域。3月10日,太平洋资产管理公司宣布,其发起设立的“太平洋——上海公共租赁房项目债权投资计划”通过保监会备案。近期,也有多家信托公司管理者开始探讨“Reits”,即房地产信托投资基金参与保障房建设的可能性和优势。“虽然这样,但我想除非重大支持政策推出,银行必须也应该保证风控。”某股份制银行内部人士表示。