107号文盯上影子银行 房企资金断水酝酿洗牌大戏

　　本报记者吉雪娇

　　近日，一份名为《关于加强影子银行业务若干问题的通知》的“107号文”不胫而走，这些游离于银行监管体系之外，通过资金池业务支持房地产融资的信用中介体系将“被监管”，再度引发了对房地产行业或将受到冲击的隐忧。

　　著名财经评论员、房地产分析师陈真诚认为，2014年，在整体“稳健”的货币政策下，针对房地产领域的政策或将继续“从紧”，房企缺钱或将成为常态。

　　资金流动性紧张概率大?

　　国家统计局20日公布数据显示，2013年，房地产开发企业到位资金12.2万亿元，比上年增长26.5%，增速比2012年提高13.8个百分点。从月度累计情况看，进入2013年，房地产开发企业资金来源同比整体保持高位稳定的增长态势。

　　不过，另一方面，在这“12.2万亿元”之中，国内贷款同比增长33.1%、利用外资同比增长32.8%、自筹资金增长21.3%;其他资金中，定金及预收款与个人按揭贷款分别增长29.9%与33.3%。总体来看，整体资金来源增速仍高于同期开发投资额，但除利用外资与自筹资金同比增速提高外，其他指标增速均放缓。中国指数研究院认为，随着销售同比增速进一步放缓，定金及预付款，个人按揭贷款增速降低，表明销售回款压力依然较大。

　　事实上，近年来强势崛起的房地产开发商们普遍呈现出“高增长、快周转、强扩张”的特征。值得注意的是，在疯狂扩张的背后可能存在的资金风险。在易居中国执行总裁丁祖昱看来，在销售顺畅资金还尚宽裕的情况下，这样激进的做法或被称为进取，但一旦市场受阻，销售变缓，则这种情况就是玩火。

　　一向被视为风向标的中央经济工作会议指出，货币政策的主要基调是稳健，即“让2014年的信贷增长和货币增长与实体经济增长相适应”。单纯通过信贷增长刺激经济增长时代的一去不复返，这或意味着与GDP增长相适应的信贷增长和货币增长在2014年也将逐渐放缓。对房地产业而言，多年来房地产市场量价上行的关键推力，即金融业改革深化下经济流动性的改变，或也将对供需双方的资金状况产生显著影响。

　　在此背景下，市场人士认为，此次“107号文”对于影子银行的监管，减缓银行表外资产的借贷增速，切断影子银行融资来源，着手挤压银行间市场的流动性等一系列“动作”如果落实，无疑令房企通过信托或理财产品融资支持开发业务难度大幅增加。鉴于此，2014年资金流动性紧张仍是大概率事件。

　　“现金流”揭开洗牌大幕

　　对于业绩与利润的追求从来没有懈怠，对于资金密集型的房地产行业，永远保持现金流，才是稳居行业上游的最佳保证，而要想保证高周转，土地无疑是其确保业绩的关键所在。

　　梳理近年来房企的财务报表，可以发现在市场行情向上的情况下，房企的利润来源于房价和地价的上涨，存货规模驱动利润增长。世联行市场研究部总监吴志辉指出，受累于地价上涨而房价受限，目前房地产企业的平均净利润率为15%，且只有部分优秀企业的经营能力能跑赢平均水准。

　　这样的“严峻考验”在成都同样存在。有业内人士透露，受金融政策的预期影响，今年成都开发商的资金将受到限制，销售回款会比较差。与此同时，成都预计有200个左右的新建住宅将在今年年中扎堆入市，对于保持“高周转”运作的房企而言，伴随着资金面收紧力度有增无减，这也代表着竞争的激烈与短期销售压力的增大。

　　事实上，据监测，全国2012年下半年共成交土地建筑面积达3.79亿平方米，2013年全年成交7.49亿平方米，这些土地预计将在2014年下半年集中上市。克尔瑞研究中心就此“支招”—根据历年的情况来看，资金流动性在上半年普遍较好，针对刚需的个人住房贷款无论是在利率优惠的程度上还是贷款审批的严格程度上都远好于下半年。因此，在上半年抓住窗口期跑量销售将成为企业2014年最安全的销售策略。

　　陈真诚也指出，2014年，房地产企业应未雨绸缪，更加重视资金链问题，重视融资等问题，努力确保资金链不断裂。在更积极主动地快速去库存，尽可能快速回笼资金，充实企业资金链的同时，拓宽融资渠道，谋求融资多元化。

　　另一方面，以成都房地产市场为例，无论是争夺销冠的蓝光、保利、绿地，抑或暂居其后的万科、龙湖、华润等品牌房企，甚至是大量的中小房企，都在这场以缺钱为名的“大幕”下迎接着全新的变化。

　　值得注意的是，在政策收紧之下，大型房企在房地产信贷总量中的占比进一步提高，就意味着中小型房企融资难度进一步加大。对此，陈真诚认为，企业间资金实力与融资能力以及负债率、到期债务压力、产品去化能力、品牌等方面的差异化因素的综合作用，或将进一步拉大大型房企与中小房企之间的差距，加速大型房企与中小房企之间的分化，再加上调控继续、市场分化调整等因素的综合作用，或在不太久的将来，真正意义上的市场洗牌大幕即将拉开。