2010年银行从业资格考试风险管理重难点分析(3)(4)

　　所谓个人住房贷款“假按揭”，是指以不真实的购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售(购买)为方式，套取

　　银行贷款的行为。“假按揭”的主要特征是开发商将积压房产套取银行信用，欺诈银行信贷资金。“假按揭”的表现形式包括：

　　开发商不具备按揭合作主体资格，或者未与银行签订按揭贷款业务合作协议，未有任何承诺，与某些不法之徒相互勾结，以虚假销售方式套取银行按揭贷款。

　　以个人住房按揭贷款名义套取企业生产经营用的贷款。

　　以个人住房贷款方式参与不具真实、合法交易基础的银行债权置换或企业重组。

　　银行信贷人员与企业串谋，对销售的房子定价水分大，向虚拟借款人或不具备真实购房行为的借款人发放高成数的个人住房按揭贷款。

　　所有借款人均为虚假购房，有些身份和住址不明，有些为外来民工，或由开发商一手包办，或由包工头一手包办。

　　开发商与购房人串通，规避不允许零首付的政策限制，其常用的做法是：将实际售房价提高一定比例，再将此虚价售价写入售房合同中，然后购房人出具收到首付款的收据，双方按照售房合同规定的虚假售价，依银行要求的按揭成数办理贷款手续。采取这种“假按揭”的方式，购房人事实上未向开发商支付一分钱的首付款，而银行要向购房人提供售房总价100%的借款。

　　③ 由于房产价值下跌

　　而导致超额押值不足的风险

　　房地产行业发展周期以及政府宏观调控政策对房地产市场价格的影响，可能会导致按揭贷款的借款人所购房产的价值波动。如果借款人所购房产的价值下跌，就可能会产生超额押值不足的风险。

　　④ 借款人的经济财务状况变动风险

　　住房按揭贷款有不同的期限。一般来说，期限越长，借款人经济财务状况变化的可能性就越大。

　　如果由于工作岗位、身体状况等因素

　　导致借款人经济财务状况出现不利变化而无法按期偿还按揭贷款，而借款人是以其住房作为抵押的，则银行的抵押权益在现行法律框架下难以实施，该笔贷款就可能会成为不良贷款。

　　—— 个人信贷类产品风险分析

　　⑵ 个人零售贷款及其风险分析

　　个人零售贷款的风险点

　　真实收入状况难以掌握;尤其是无固定职业者和自由职业者的收入状况难以掌握;

　　借款人偿债能力不稳定(职业不稳定、大学生就业困难);

　　贷款购买的商品质量有问题或价格下跌导致消费者不愿履约;

　　抵押实现困难。由于个人贷款的抵押权实现困难，因此应当重视第一还款来源;要求借款人以不影响其正常生活的可以变现的财产抵押;要求借款人投保财产保险。

　　商业银行消费贷款业务活动

　　内部控制评价要点提示

　　1、是否收集了完整的借款人资料?

　　2、是否严格审查借款人资信条件，是否对风险客户发放贷款?

　　3、是否对贷款客户进行申请额度审查(如申请额度与抵、质押物额度的匹配度;贷款期限与质押物到期期限的匹配度)?

　　4、是否超越额度发放贷款?

　　5、是否严格落实抵、质押物的真实性以及与借款人的所属关系?

　　6、是否严格审查委托扣款账户的真实性?

　　7、个人贷款是否进行严格的贷后管理?

　　8、在借款人发生意外事故或抵质押物情况发生变化时及时保全银行资产?

　　9、是否建立抵押物保险制度?

　　汽车贷款的资信调查要求 ⅰ

　　汽车贷款，是指贷款人向个人借款人发放的用于购买汽车的贷款，包括个人汽车消费贷款和个人商用车贷款。

　　贷款人应建立个人借款人资信评级系统，根据个人借款人以下情况，审慎确定个人借款人的资信级别：

　　(一) 借款人的职业、收入、居所及稳定性;

　　(二) 借款人的还款能力和信用记录

　　(三) 家庭月收入水平及其稳定性;

　　(四) 贷款人认为必要的其它因素。

　　贷款人应综合考虑以下因素，合理确定对借款人的贷款条件，包括贷款数量、期限、利率和还本付息方式等：

　　(一) 贷款人对借款人的资信评级情况;

　　(二) 贷款担保情况;

　　(三) 借款所购车辆的性能及用途;

　　(四) 汽车行业发展和汽车市场供求情况。

　　汽车贷款的资信调查要求 ⅱ

　　贷款人必须建立借款人信贷档案，并及时更新。借款人信贷档案至少应包括下列内容：

　　(一) 借款人姓名、住址及有效联系方式;

　　(二) 借款人的收入水平及资信状况;

　　(三) 所购汽车的型号、价格与用途;

　　(四) 贷款的数额、期限、利率、还款方式和担保情况;

　　(五) 借款人从其它金融机构取得贷款的情况;

　　(六) 贷款催收记录;

　　(七) 防范贷款风险所需的其它资料。

　　四. 组合风险识别

　　(1)宏观经济因素

　　答：宏观经济因素(1)

　　在对信贷组合的信用风险进行评估时可能会更多地关注系统性风险的来源与变动情况。

　　系统性信用风险主要体现在宏观经济层面，影响组合层面的履约能力和信用风险的宏观经济主要因素有：

　　GDP增长;

　　通货膨胀率;

　　收入水平及社会购买力;

　　失业率;

　　货币供应量;

　　利率水平及利率政策;

　　汇率水平及外汇政策;

　　宏观经济因素(2)

　　税收;

　　贸易政策;

　　产业结构调整及产业政策变化;

　　石油等大宗商品的价格波动;

　　政府财政支出;

　　价格控制;

　　信用环境等。

　　案例：人民币升值

　　人民币升值造成出口贸易型企业成本上升，收益下降;

　　人民币升值预期使得房地产业价格增长，获利多多;航空的涉外服务业收入增加

　　(2)行业风险和区域风险

　　答：行业风险和区域风险属系统性风险。

　　其中，组合层面的行业风险是指如果信贷投放比较集中于某一个或某几个行业，如果这些行业因产业结构调整，或原材料价格上升，或由于竞争加剧等种种原因发生不利变化而导致的从事该行业的银行客户的履约能力发生改变，进而可能给银行造成损失的可能性;