2011年注册会计师考试会计强化班讲义28

第七章　投资性房地产

　　近年考情分析：本章近年主要以客观题形式出现：2009年3分；2008年0分；2007年3分。

　　重点难点归纳：投资性房地产的内容和初始计量；投资性房地产的后续计量；投资性房地产的转换；投资性房地产的处置。

　　主要内容讲解：

　　考点一：投资性房地产的内容和初始计量

　　一、投资性房地产的内容

　　1.已出租的建筑物。是指企业以经营租赁方式出租的建筑物（必须是企业拥有产权的建筑物），包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。

　　2.已出租的土地使用权。是指企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权。

　　3.持有并准备增值后转让的土地使用权。是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权（不包括按照国家有关规定认定的闲置土地）。

　　注意：

　　（1）已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。

　　另外，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只要企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。

　　这意味着，企业外购的建筑物，即使没有出租，也可以确认为投资性房地产。

　　（2）闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

　　根据国土资源部《闲置土地处理办法》的规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1 年未动工开发建设的；已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1 年的。

　　（3）企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。

　　（4）企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。

　　（5）房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，作为存货处理。

　　（6）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产，不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。

　　（7）关联企业之间租赁房地产的，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。

　　【例题1·单选题】下列各项中，属于投资性房地产的是（　）。

　　A.房地产企业开发的准备出售的房屋

　　B.房地产企业开发的已出租的房屋

　　C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权

　　D.企业以经营租赁方式租入的建筑物

　　『正确答案』B
　【例题2·多选题】下列项目中，不属于投资性房地产的有（　）。

　　A.出租给本企业职工居住的宿舍

　　B.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位

　　C.企业拥有并自行经营的旅馆饭店

　　D.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的房地产

　　E.企业管理部门正在使用，但董事会已作出决议将于半年后出租的房产

　　『正确答案』ABCE

　　二、投资性房地产的初始计量

　　投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

　　1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

　　2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出构成。

　　注：建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。

　　3.非投资性房地产转换为投资性房地产的成本，应按“投资性房地产转换”的原则来确定。

　　三、与投资性房地产有关的后续支出

　　1.资本化：满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本；

　　注意：科目使用。

　　借：投资性房地产—厂房（在建）

　　　　投资性房地产累计折旧

　　　　贷：投资性房地产—厂房

　　资本化期间仍为投资性房地产，但不再计提折旧和摊销。

　　2.不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。

　　注意：科目使用。

　　借：其他业务成本

　　　　贷：银行存款等