2011年注册会计师考试会计强化班讲义30

考点三：投资性房地产的转换和处置

　　一、投资性房地产转换的会计处理

　　（一）转换日的确定

　　1.投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

　　2.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。

　　3.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。

　　（二）成本模式下的转换：对应结转，不确认损益；涉及存货的，不确认减值准备。

　　1.非投资性房地产转换为投资性房地产：

　　（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产

　　借：投资性房地产（存货在转换日的账面价值）

　　　　存货跌价准备（已计提的跌价准备）

　　　　贷：开发产品（账面余额）

　　注意1：房地产公司用“开发产品”科目；

　　注意2：流动资产与非流动资产之间的准备通常不能对应结转。

　　（2）自用房地产转换为投资性房地产

　　借：投资性房地产

　　　　累计折旧或累计摊销

　　　　固定资产减值准备或无形资产减值准备

　　　　贷：固定资产或无形资产

　　　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　　　　　投资性房地产减值准备

　　2.投资性房地产转换为非投资性房地产：

　　（1）投资性房地产转换为存货

　　借：开发产品（原投资性房地产的账面价值）

　　　　投资性房地产累计折旧

　　　　投资性房地产减值准备

　　　　贷：投资性房地产

　　（2）投资性房地产转换为自用房产

　　将投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。

　　借：固定资产

　　　　投资性房地产累计折旧

　　　　投资性房地产减值准备

　　　　贷：投资性房地产

　　　　　　累计折旧

　　　　　　固定资产减值准备
　（三）公允价值模式下的转换：

　　1.投资性房地产转换为非投资性房地产

　　应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

　　借：固定资产或开发产品（公允价值）

　　　　贷：投资性房地产――成本

　　　　　　投资性房地产――公允价值变动（或借记）

　　　　　　公允价值变动损益（或借记）

　　2.非投资性房地产转换为投资性房地产

　　投资性房地产，按照转换当日的公允价值计价。

　　（1）转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；

　　借：投资性房地产―成本（公允价值）

　　　　累计折旧

　　　　固定资产减值准备或存货跌价准备

　　　　公允价值变动损益

　　　　贷：固定资产或开发产品

　　（2）转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益（资本公积——其他资本公积）

　　借：投资性房地产―成本（公允价值）

　　　　累计折旧

　　　　固定资产减值准备或存货跌价准备

　　　　贷：固定资产或开发产品

　　　　　　资本公积——其他资本公积

　　[处置投资性房地产时，将“资本公积——其他资本公积”转入处置当期损益（其他业务成本）]。

　　二、投资性房地产处置的处理

　　（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置

　　出售或转让的：

　　①借：银行存款（实际收到的金额）

　　　　　贷：其他业务收入

　　②借：其他业务成本

　　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　　　　投资性房地产减值准备

　　　　　贷：投资性房地产

　　（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置

　　出售或转让的：

　　①借：银行存款（实际收到的金额）

　　　　　贷：其他业务收入

　　②借：其他业务成本

　　　　　贷：投资性房地产―成本

　　（或借记）投资性房地产―公允价值变动

　　③借：公允价值变动损益

　　　　　贷：其他业务成本（或相反分录）

　　④若存在原转换日计入资本公积的金额，则：

　　借：资本公积――其他资本公积

　　　　　贷：其他业务成本

　　【例题1·单选题】某企业的投资性房地产采用成本计量模式。2010年1月1日，该企业将一项投资性房地产转换为固定资产。该投资性房地产的账面余额为100万元，已提折旧20万元，已经计提的减值准备为10万元。该投资性房地产的公允价值为75万元。转换日固定资产的入账价值为（　）万元。

　　A.100 　　B.80 　　C.70 　　D.75

　　『正确答案』A

　　『答案解析』成本模式下投资性房地产转换为固定资产，科目是对应结转的，“固定资产”科目反映的就是投资性房地产的账面余额。所以本题选择A
【例题2·单选题】某企业的投资性房地产采用公允价值计量模式。2010年1月1日，该企业将一项固定资产转换为投资性房地产。该固定资产的账面余额为100万元，已提折旧20万元，已经计提的减值准备为10万元。该投资性房地产的公允价值为75万元。转换日投资性房地产的入账价值为（　）万元。

　　A.100 　　B.80 　　C.70　　 D.75

　　『正确答案』D

　　『答案解析』自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应按照转换日的公允价值入账。所以本题选择D。

　　【例题3·单选题】企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为100万元，投资性房地产的账面余额为80万元。其中成本为70万元，公允价值变动为10万元。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为10万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产的净收益为（　）万元。